原标题：出闸即消费！解密沈阳地铁商业“破圈”密码

  日均210万人次过闸

  全年客流预计突破7亿

  当城市地铁不再只是“运人”的通道

  沈阳率先把客流“截”成了真金白银

  今年6月，沈阳地铁铁西广场站内一条1.45公里长的潮流街区惊艳亮相，开业三天涌入25万人次、销售额破400万元。闸机口之外，一座“地下城”正悄然生长。

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  地铁客流与商业消费

  “无缝对接”

  你赶地铁时，顺便逛过街吗？

  在沈阳铁西广场站，出闸机后别急着走，迈七步台阶，就能钻进一个不晒太阳、不吹风的潮流生活区。这里不是传统地下通道，而是今年6月26日刚开业的兴华汇商业街区，开业三天涌进25万人次，销售额破400万元。

  地铁不只是“运人”，开始“运消费”了。

  据了解，沈阳地铁日均客流量超210万人次，年客流量预计突破7亿人次。兴华汇偏偏长在“换乘大站”上，1号线与9号线交汇，日均14.5万人过闸，其中不少人顺手就买了杯奶茶、打卡潮玩店，甚至专门坐地铁回来吃顿饭。运营方直言，项目规划之初就锁定18-35岁青年，从潮流零售、网红茶饮到特色餐饮、文创生活，全按“年轻人不绕路”的逻辑配齐。

  兴华汇最大的特点，是把地铁客流和商业消费“无缝对接”。7.2万平方米体量、全长1.45公里的街区，串联3个地铁站点，入驻113家品牌店铺，其中45家是东北或城市首店。有烘焙品牌店铺开业一个多月，日均营业额远超预期，回头客专程坐地铁回购，通勤族直接变成“首要客源”；也有文创店主发现，周末年轻人专程约在店里见面，地铁反而成了“稳定引流器”。

  目前，沈阳地铁共有住宅和社区商业中心等11个多业态TOD项目正在推进，兴华汇CD区年底也将开张，未来人民广场站还将打造运动市集。这背后是一条清晰的财经逻辑：轨道+物业不止能反哺建设资金，也重构了城市空间价值——从“过街通道”变成“消费目的地”，客流才算真正从“路过”转为“留下”。

  房东变合伙人

  闸机口成“黄金铺位”

  早高峰的沈阳地铁四号线南五马路站，闸机口旁的面包摊前排起小队，旁边便利店和咖啡店也人气不低。“95后”上班族付已峡以前得提前10分钟出站绕路买早餐，现在出闸扫码就能取走前一天订好的面包；另一位通勤族王伊宁每天顺手带杯咖啡，赶路同时搞定早餐——这些原本“路过即错过”的闸机口空间，正被沈阳地铁变成实实在在的消费场景。

  关键不是“收租”，而是“合伙”。沈阳地铁一改传统房东模式，下场做联营：地铁方提供场地和客流资源，合作方负责品牌运营、产品供应和日常管理，双方按比例分享收益，风险共担、利益共享。烘焙品牌“有间质果”透露，地铁负责引流运维，省去大量营运成本，省下的钱全用在优质原料和现烤工艺上，目前两家地铁门店日均营业额是街区门店的两倍，经营底盘稳了不少。

  地铁方面算了一笔账，目前沈阳地铁已在早餐、烘焙、寄存柜等多个业态实现联营，预计年营收约130万元，今年还要新增51个联营商户，持续优化业态。

  联营积累经验，自营则掌握主动权。在地铁桃仙机场站的自营“地铁咖啡”店里，除了特色咖啡饮品，还摆着沈阳鸡架、抚顺麻辣拌等辽宁特产，印着地铁线路图的文创冰箱贴和帆布袋，还有沈阳西塔冷面等特色伴手礼，吸引不少过往客流。这背后是沈阳地铁在自建供应链、自主培养运营人员上的布局：目前地铁咖啡已在5个车站开出门店，咖啡师和店长均从地铁内部员工选拔培养，年内计划开到10家，并试点15家自营便利店。

  从联营试探水温，到自营锻造能力，沈阳地铁正在用“自营+联营”双轨并行的模式重新定价地下空间，每年超7亿人次的客流，不再是匆匆过客，而是可以被“截留”、被服务的真实消费力。

  城市更新存量盘活

  解密沈阳地铁商业“破圈”密码

  从“穿堂而过”到“驻足消费”，从“过路通道”到“消费目的地”，沈阳地铁商业的破局，不只是一个项目的成功，更是一次关于城市存量空间价值探索。

  摒弃“一租了之”的旧路，沈阳地铁商业瞄准地铁大客流流量，借“地铁枢纽+成熟商圈”叠加优势，让沉睡空间跨入新消费场景。

  针对地下商业“有流量、缺运营”的痛点，兴华汇项目采用了“轻资产合作经营”模式：地铁集团提供空间与客流，华润万象生活负责招商运营管理。开业首日，113家品牌全部满铺，一炮打响。东北大学工商管理学院经济系主任指出，很多地下商业街选址时容易忽略与周边商圈的联动支撑，而大型城市资产盘活的关键，恰恰在于专业化分工，让最擅长的主体做最匹配的事情。

  选址与运营只是第一步，“如何持续”才是真正的考题。沈阳地铁的答案是“联营做广度、自营做深度”的双轨体系。联营快速铺开各种业态，摸清乘客的消费规律；自营则在积累经验后构建自有品牌和供应链能力。专家评价这套体系极具前瞻性，相当于为地铁商业搭建了一套可以无限延伸的增长引擎，既能分散风险，又能沉淀核心能力。

  更妙的是，沈阳地铁商业把北方城市“冬季漫长、户外消费受限”的天然短板，变成了优势。地下空间全天候、全季节开放，反而比地面商业多了一层稳定性，从“地面商业的补充”升级为“城市商业体系中不可替代的组成部分”。

  当“过客通道”变成“消费场景”，当“通勤时间”变成“生活时间”，沈阳地铁给出了一个明确的信号，存量资产从来不是负担，找准路径就能培育出新的消费增长极。地铁从来不只是运人的通道，而是一座等待被唤醒的“富矿”。当客流变成商流，地下空间的商业想象力，才刚刚开始。