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《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押
二级市场的实施意见》政策解读
发布时间:2021年11月19日  信息来源:省自然资源厅网站
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  为深入贯彻落实中央全面深化改革委员会第八次会议精神,保障土地要素流通顺畅,提高节约集约用地水平,提升存量土地资源配置效率,加快建立城乡统一的建设用地市场,按照省委省政府的工作部署,省自然资源厅会同有关部门起草了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》(以下简称《实施意见》)。

  一、起草背景

  改革开放以来,以政府供应为主的土地一级市场制度体系相对完善,但市场主体之间转让、出租、抵押的土地二级市场发展相对滞后,导致土地资源配置效率低,难以适应经济高质量发展要求。2013年,十八届三中全会明确提出“完善土地租赁、转让、抵押二级市场”的重要部署。

  2019年,习近平总书记主持召开中央全面深化改革委员会第八次会议,审议通过了《关于完善国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》。会议指出,完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场,创新运行模式,健全服务监管,促进土地要素流通顺畅,提高存量土地资源配置效率,提高节约集约用地水平。

  二、制定过程

  2019年7月,国办印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)。自然资源部召开工作部署会议,要求各省按照时间服从质量的原则,制定配套政策措施。

  《实施意见》先后征求15家省(中)直单位意见,通过了合法性审核、公平竞争审查、并先后经第134次省政府常务会议、第11次省委全面深化改革委员会会议审议通过。

  三、主要内容

  《实施意见》共7个部分22条,主要包括:

  第一部分(1—4条),总体要求。基本原则包括坚持社会主义市场经济方向、有效维护“三公”市场环境、提高政府土地市场领域治理能力;目标是力争2022年6月底前完成交易平台搭建、交易规则制定等工作;适用范围包括国有建设用地使用权、土地连同地上建筑物、其他附着物以及已入市集体土地的交易。

  第二部分(5—8条),完善建设用地使用权转让机制,促进要素流通。一是对于房屋建设工程用地不符合转让条件的,突出盘活存量、以用为先原则,允许交易双方先行签订转让合同,办理预告登记。二是保留了《指导意见》关于差别化税收政策的规定,结合省政府办公厅《关于促进全省土地节约集约利用的通知》(辽政办〔2020〕45号)予以落实。

  第三部分(9—11条),完善出租管理,提高服务水平。结合《民法典》和土地租赁现有相关政策,明确了建设用地使用权出租条件。即:取得相关土地使用权及其地上物所有权并依约利用土地;明确了有偿和划拨取得的建设用地使用权出租、转租管理要求,部署各地落实划拨土地出租申报制度。

  第四部分(12—14条),完善抵押机制,保障合法权益。明确了不同权能建设用地使用权抵押条件和要求,放宽了抵押权人限制。一是除《民法典》第399条规定以外的建设用地使用权可依法抵押;二是为保障自然人、企业之间多种经济关系,放宽了对抵押权人的限制,维护了土地使用权人的合法权益;三是细化保障抵押利益相关人权益的规定,确保养老、教育、医疗等社会服务活动在抵押权实现时能够持续开展。

  第五部分(15—17条),建立市场交易体系,提升服务保障能力。一是搭建平台,部署市、县(市)在自然资源主管部门现有交易机构或依托不动产登记平台建立二级市场交易平台,开设多部门办事窗口,提供一站式服务。二是优化流程,部署各地建立线上交易和线下交易流程。三是联动监管,规范涉地司法处置程序,强化自然资源主管部门与法院联动监管。

  第六部分(18—19条),加强监测监管。一是落实公示地价体系定期更新和发布制度,维护土地市场平稳运行。二是要求各地加强对交易方和中介服务机构的信用监管,推进土地市场信用体系共建共治共享。

  第七部分(20—22条),保障措施和责任追究。一是明确了各级政府及其有关部门主体责任。二是要求加强宣传,调动各类市场主体参与的积极性。三是强化监督问责,坚决打击各种腐败行为。