为了增强立法透明度，坚持科学立法、民主立法，现将《辽宁省物业管理条例（草案）》全文予以公布，广泛征求社会各界人士的意见，以便进一步研究修改。
欢迎社会各界人士以信函、电话、电子邮件等方式对该法规草案提出修改意见和建议。征求意见截止日期：2008年5月30日。
来信请寄：辽宁省人民政府法制办公室
地 址：沈阳市皇姑区北陵大街45-7号
邮 编：110032
联 系 人：刘勇 黄丽颖 叶天泉
联系电话：024-23448609 23448623 86892187
传 真：024-23448609 86893233
电子信箱：mailto:lnsjctfcc@sina.com
辽宁省人民政府法制办公室
2008年5月16日
辽宁省物业管理条例
（草案）
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条 例》等法律、法规，结合我省实际，制定本条 例。
第二条 本条 例适用于我省行政区域内的物业管理活动。法律、法规另有规定的，从其规定。
第三条 物业管理实行业主自主管理与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制，遵循公开公平、诚实信用、市场竞争和服务规范的原则。
第四条 省建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。
市、县(含县级市、区，下同)房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
政府其他有关行政管理部门应当按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。
第二章 业主及业主大会
第五条 业主在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，履行法律、法规规定的义务。
第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域由物业所在地县房地产行政主管部门会同街道办事处或者乡镇人民政府根据物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设等因素划分。
分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该区域内已自然形成多个相对独立、封闭小区的，可以划分为不同的物业管理区域。
已经实施物业管理的不同区域，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。
第七条 建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，向县房地产行政主管部门提出划分物业管理区域要求的，县房地产行政主管部门应当按照本条 例第六条 的规定划分物业管理区域。但对已经自然形成且无争议的区域，当地居民委员会向县房地产行政主管部门书面提议后，经其确认无异议的，不再重新划分。
需要调整物业管理区域的，县房地产行政主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府，按照本条 例第六条 的规定，结合当地居民委员会的布局划分物业管理区域。
第八条 一个物业管理区域内，房屋实际交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积50%以上或者首位业主实际入住已满两年的，应当召开首次成立业主大会会议。只有一个业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第九条 物业管理区域符合本条 例第八条 规定条 件的，建设单位应当向县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面报告，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位未提交书面报告或者建设单位已不存在的，业主可以以书面形式向县地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面意见。
县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府接到建设单位的书面报告或者业主的书面请求之日起30日内，应当组织成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。
第十条 筹备组由业主代表、居民委员会代表5至9人组成，可以邀请建设单位参加。业主代表由业主推荐产生，所占的比例不得低于筹备组总人数的2/3。筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告。
首次成立业主大会的费用由建设单位承担;按照房改政策出售公有住房的，由出售单位承担。
第十一条 筹备组应当做好下列筹备工作:
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）草拟《业主大会议事规则》、《管理规约》；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
（五）组织产生首届业主委员会委员候选人；
（六）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款规定的第（一）至（五）项内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示，业主对投票权数等有异议的，筹备组应当予以复核。
第十二条 筹备组应当自组成之日起30日内，在物业所在地县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。业主委员会由委员5至11人单数组成。
业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1至2人，并在物业管理区域内公告。
第十三条 业主委员会委员应当符合下列条 件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。数人共有1个物业的，共有人可以推选其中1人参加业主大会会议。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议召开的主要内容通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）20%以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：
（一）业主大会成立情况；
（二）业主委员会名单；
（三）业主大会议事规则；
（四）管理规约；
（五）法律、法规规定的其他文件。
县房地产行政主管部门应当在收到上述文件之日起5日内发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用和管理印章。
业主委员会备案的内容发生变更的，应当依照本条 第一款规定重新备案。
第十七条 1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一次。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。
业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。
业主委员会的决定应当自决定作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。
第十八条 业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会换届选举；逾期未完成换届的，县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府可以指派工作人员指导其换届工作。
原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
第十九条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格终止：
（一）任期届满的；
（二）不再是本物业管理区域内业主的；
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（四）因犯罪被依法限制人身自由的；
（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（六）不履行业主法定义务的；
（七）无正当理由连续3次不参加业主委员会会议的；
（八）不宜继续担任委员的其他情形。
业主委员会委员有前款第（一）至（四）项所列情形之一的，其委员资格自然终止；有前款第（五）至（八）项所列情形之一的，必须经业主大会会议决定。业主委员会委员资格终止后，业主委员会应当在物业管理区域内公告，并依法进行补选。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
第二十条 经业主委员会半数以上委员或者20%以上业主提议，变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
第二十一条 因物业管理区域调整等原因需要解散业主大会的，在解散前30日内，县房地产行政主管部门或者城市街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织召开业主大会会议，推选业主代表。业主代表、业主委员会代表、物业服务企业代表、居民委员会代表应当组成清算组，在县房地产行政主管部门或者城市街道办事处、乡（镇）人民政府指导下，做好业主共同财产清算工作。
第二十二条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费筹集、管理、使用的具体办法，由业主大会议事规则规定，但不得要求物业服务企业提供。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内公告，接受业主的监督。
业主委员会的组成人员及其近亲属不得在本区域内物业服务企业中任职。
第二十三条 物业管理实行联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集，由县房地产行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等参加。
联席会议主要协调下列事项：
（一）业主委员会不依法履行职责的情况；
（二）物业服务企业在履行退出程序过程中出现的问题；
（三）新老物业服务企业交接工作中出现的问题；
（四）需要协调的其他物业管理情况。
第三章 前期物业管理
第二十四条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订书面前期物业服务合同，并在30日内报物业所在地的市房地产行政主管部门备案。
前期物业服务合同应当包括下列内容：
（一）合同双方和物业的基本情况；
（二）物业服务事项和服务标准；
（三）物业服务费的标准和收取办法；
（四）业主和物业服务企业的权利义务；
（五）对物业服务投诉的处理；
（六）争议处理方式；
（七）双方约定的其他事项。
第二十五条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地县房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
前款规定的住宅规模标准由市政府具体规定。
第二十六条 物业服务企业承接物业时，建设单位应当依法向物业服务企业移交物业管理资料，交接双方应当做好查验记录。发现材料不齐备，共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，物业服务企业应当书面告知建设单位，建设单位应当及时整改。
第二十七条 建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：
（一）建筑面积5万平方米以下的按照不少于总建筑面积4‰配置，但最少不低于100平方米；
（二）建筑面积超过5万平方米的，超过部分按照2‰配置。
建设单位提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电等基本使用功能。
规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对物业管理用房的位置、面积予以审查。房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房。
物业管理用房的所有权依法属于全体业主。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。
第四章 物业管理服务
第二十八条 物业服务企业应当按照国家有关规定，取得资质证书。物业服务企业应在其资质等级范围内承接物业服务业务。
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第二十九条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。
资质证书遗失的，应当在新闻媒体上声明后，按照国家有关规定申请补领。
第三十条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同期满前60日内，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事项。业主大会决定继续聘用的，应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同；不继续聘用的，应当依法重新选聘新的物业服务企业。
物业服务企业应当在物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同副本报所在地县房地产行政主管部门备案。
第三十一条 物业服务合同期满不再续订或者解除物业服务合同的，原物业服务企业应当自合同终止之日起10日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业服务企业移交物业管理所需相关资料、物业管理用房、预收的物业服务费用及其收支账目和国务院《物业管理条 例》规定的其他必须移交的资料。
物业服务合同终止时，业主委员会与原物业服务企业应当成立移交小组，负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务。原物业管理企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。
第三十二条 政府提倡物业服务收费实行菜单式服务收费。
物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
住宅的物业服务收费，实行政府指导价；非住宅的物业服务收费实行市场调节价。
第三十三条 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定本行政区域相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
第三十四条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。
第三十五条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第三十六条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质疑时，物业服务企业应当及时予以答复。
第三十七条 物业服务收费采取酬金制方式，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第三十八条 县以上房地产行政主管部门应当建立物业投诉制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当依法及时调查、处理，并将调查或者处理结果及时回复投诉人；属于其他行政管理部门职责的，房地产行政主管部门应当及时移交有关行政管理部门处理，并告知投诉人。
第五章 物业的使用与维护
第三十九条 在物业管理区域内不得有下列行为：
（一）擅自拆改房屋承重结构；
（二）侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备；
（三）擅自改变物业规划用途；
（四）违反规定饲养家禽、宠物；
（五）违反规定摆摊设点、占道经营；
（六）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；
（七）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；
（八）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；
（九）违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；
（十）法律、法规和规章禁止的其他行为。
第四十条 业主出租或者出售物业的，应当在物业租赁或者买卖合同中，对物业服务费用的交纳作出约定，并在合同签订后10日内，将物业承租人或者买受人、出租期限及物业服务费用的交纳等约定事项书面告知业主委员会和物业服务企业。
第四十一条 车辆在物业管理区域内公共场地的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。
业主大会决定对物业管理区域内公共场地车辆停放收取场地使用费的，可以委托物业服务企业收取，并支付代收酬金。收费标准参照价格主管部门的规定执行。场地使用费属于全体业主所有。
物业服务企业按照有关规定对车辆停放收取管理费的，参照价格主管部门的规定执行。
业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准按照价格主管部门的规定执行。收取场地使用费的，场地使用费属于全体业主所有。
物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。
第四十二条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当依法交纳住宅专项维修资金。
住宅专项维修资金交存、使用、监督管理，按照国家有关规定执行。
第六章 法律责任
第四十三条 违反本条 例规定，业主委员会委员资格终止后未按期移交有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，由县以上房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对业主委员会相关责任人予以通报批评，并处以500元以上3000元以下罚款；造成财物毁坏、灭失的，相关责任人应当依法承担赔偿责任。
第四十四条 违反本条 例规定，物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县以上房地产行政主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下罚款。
第四十五条 违反本条 例规定，物业服务合同终止，原物业服务企业拒不退出该物业管理区域的，由县以上房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处2万元以上5万元以下罚款。
第四十六条 违反本条 例规定的其他行为，按照有关法律、法规的规定实施处罚。
第七章 附 则
第四十七条 本条 例下列用语的含义：
（一）物业，是指房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地。
（二）业主，是指房屋的所有权人。
（三）物业使用人，是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。
（四）菜单式物业服务收费，是指根据物业管理服务内容和服务收费成本构成，将物业管理服务分为若干服务项目，每个项目分为若干个收费等级，业主与物业服务企业在协商收费标准时，可以根据服务项目，分别选择不同收费等级的收费形式。
（五）包干制，是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
（六）酬金制，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
（七）住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
（八）住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
（九）共用设施设备，a是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四十八条 本条 例自2008年 月 日起施行。2000年1月27日辽宁省第九届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过的 《辽宁省城市住宅区物业管理条 例》同时废止。